模拟搬迁是一种特殊的拆迁方式，它涉及以下关键方面：
模拟搬迁与传统拆迁方式不同，它侧重于征询房屋所有权人的搬迁或改造意愿，并通过协商签订附生效条件的补偿协议。
在模拟搬迁中，会设定一个合理的签约期限。如果在签约期限内，签订模拟搬迁协议的户数达到规定的比例，补偿协议即生效，并且区（市）县政府会作出征收决定，此时模拟搬迁方案就转变为正式的征收补偿方案。
模拟拆迁采用虚拟假象的方法，模拟拆迁的过程不够透明，被拆迁人处于较为被动的位置。
如果模拟拆迁协议的签约率达到一定比例，政府将启动正式的征收程序。
模拟拆迁主要适用于旧城区改造类的征收项目，并不适用于所有类型的征收项目。
模拟拆迁的程序包括发布模拟拆迁公告、拆迁登记、房屋评估和确定模拟拆迁方案等步骤。
总结来说，模拟搬迁是一种注重协商和意愿征询的搬迁方式，旨在通过理性协商和合作，实现更和谐、更高效的征地拆迁工作。它通常用于旧城区改造等特定项目，并需要遵循一系列程序，包括征询意愿、签订协议、达到一定比例后启动征收程序等。