编制物业标书时，应当注意以下几个关键方面：
明确招标方（甲方）和投标方（乙方）的名称、法定代表人、地址和联系电话。
详细描述乙方为甲方提供的物业服务范围，包括但不限于物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理、公共区域的清洁卫生、垃圾清运、公共绿化的养护和管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，以及物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等。
明确甲方的权利和义务，如对乙方服务的监督、检查、提出整改意见，以及按时支付物业服务费用等。
明确乙方的权利和义务，如根据合同约定收取物业服务费用，提供优质服务，定期向甲方报告物业服务工作情况，接受甲方和业主的监督，并及时整改提出的问题等。
详细介绍物业项目的名称、座落位置、规划建设基本情况，包括总占地面积、总建筑面积、住宅、商业经营用房、办公用房、车库等，以及公用设施设备及公共场所情况，如绿化面积、道路面积、物业管理用房、路灯、垃圾箱、排污管道、化粪池、体育设施及场所、消防设施、报警、监控、对讲系统、电梯及备用电源等。
详细描述物业管理的内容，包括房屋建筑共用部位的维修、养护、管理，公用设施设备及场所的使用、维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，公共生活秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，区内交通与车辆停放秩序的管理，装修管理，管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料，以及法律政策及合同规定的其他事项。
明确物业管理标准，如安全、卫生、设施维护等方面的具体要求。
列出可能出现的违约情况及其相应的惩罚措施。
介绍投标公司的历史、规模、业务范围、组织架构等基本情况。
展示公司具备的相关资质证书，如物业管理资质等级证书、ISO认证等，以证明公司具备从事物业管理服务的资格和能力。
列举公司近年来承接的物业管理项目，特别是获奖或得到业主好评的项目，以体现公司的服务质量和水平。
根据投标项目的具体情况，制定详细的服务方案，包括人员配置、服务标准、应急措施等内容。
明确公司在服务质量、响应时间、人员配备等方面的承诺。
根据项目的实际情况和市场需求，制定合理的报价，包括各项服务费用。
提供工期保证承诺书和质量保证承诺书，确保项目按时交付并提供优质的物业管理服务。
包括现场考察、投标文件编制、递交和答辩等工作，确保标书的完整性和规范性。
通过以上步骤，可以编制出一份全面、详细且具有竞争力的物业标书，从而提高中标的机会。