住改商主要归 住建局和规划局管。具体来说，住改商是指将住房改建成商用房，这涉及到两种情况：一是在个人的宅基地上直接将住房改建成行业用房；二是个人未拥有宅基地，而直接在宅基地上建造商业用房。根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第五十四条和第五十九条的规定，地方各级人民政府是地方各级人民代表大会的执行机关，也是地方各级国家行政机关，行使包括规定行政措施、发布决定和命令、领导所属各工作部门和下级人民政府的工作等职权。
住改商涉及多个部门，包括住建局、规划局、市房管局等。住建局负责建筑规范和标准的制定，以及对住房改建活动的监管；规划局负责城市或地区的规划工作，包括土地用途的规划和调整；市房管局则负责房地产市场的监管，包括房屋买卖、租赁、物业管理等方面。
在实际操作中，住改商需要经过业主委员会和街道的审核，并获得广大业主的同意。之后，需要到工商部门申请营业执照。此外，如果涉及城乡结合部的建筑，没有房产证或宅基地证，则被称为住改商建筑，在经过相关部门的同意后可以给予合法生活，并办理一年的临时场地使用证。
综上所述，住改商的管理涉及多个部门，建议在具体操作时咨询当地住建局、规划局及工商部门，以确保合规并顺利完成相关手续。